KAJIAN YURIDIS TENTANG PRAKTEK JUAL BELI TANAH DI KABUPATEN TASIKMALAYA DIHUBUNGKAN DENGAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH (Usulan Penelitian)

A.    Latar Belakang Penelitian

Negara Kesatuan Republik Indonesia yang berdasarkan Undang Undnag Dasar Tahun 1945 adalah Negara hukum yang memberikan jaminan dan perlindungan atas hak-hak warga Negara, antara lain hak warga negara untuk mendapatkan, mempunyai, dan menikmati hak milik.  Hak Milik atas tanah sebagai salah satu jenis hak milik, yang sangat penting bagi negara, bangsa, dan rakyat Indonesia sebagai masyarakat agraria yang sedang membangun ke arah perkembangan industri dan lain-lain. Akan tetapi, tanah yang merupakan kehidupan pokok bagi manusia akan berhadapan dengan berbagai hal, antara lain :

1.      keterbatasan tanah, baik dalam kuantitas maupun kualitas dibandingkan dengan kebutuhan yang harus dipenuhi;

2.      Pergeseran pola hubungan antara pemilik tanah dan tanah sebagai akibat perubahan-perubahan yang ditimbulkan oleh proses pembangunan dan perubahan-perubahan sosial pada umumnya;

3.      Tanah di satu pihak telah tumbuh sebagai benda ekonomi yang sangat penting, pada lain pihak telah tumbuh sebagai bahan perniagaan dan obyek spekulasi;

4.      Tanah disatu pihak harus dipergunakan dan dimanfaatkan untuk sebesar-besarnya kesejahteraan rakyat lahir batin, adil dan merata, sementara di lain pihak harus dijaga kelestariannya.

Sebelum berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960, hukum tanah di Indonesia bersifat dualisme, artinya selain diakui berlakunya hukum tanah adat yang bersumber dari hukum adat, diakui pula peraturan-peraturan mengenai tanah yang didasarkan atas hukum barat. Setelah berlakunya UUPA pada tanggal 24 September 1960, berakhirlah masa dualisme hukum tanah yang berlaku di Indonesia menjadi suatu unifikasi hukum tanah. Hak milik sebagai suatu lembaga hukum dalam hukum tanah telah diatur baik dalam hukum tanah sebelum berlakunya UUPA maupun dalam UUPA. Sebelum berlakunya UUPA, ada dua golongan besar hak milik atas tanah, yaitu hak milik menurut hukum adat, dan hak milik menurut hukum perdata barat yang dinamakan hak Eigendom.

Kedua macam hak milik tersebut kemudian dikonversi dalam UUPA menjadi hak milik. Konversi hak-hak atas tanah adalah perubahan hak atas tanah sehubungan dengan berlakunya UUPA. Hak hak atas tanah yang ada sebelum berlakunya UUPA diubah menjadi hak-hak atas tanah yang ditetapkan dalam UUPA sehingga sekarang hanya ada satu macam hak milik atas tanah. Dalam ketentuan konversi pasal II UUPA dinyatakan, bahwa hak Agrarische Eigendom, Milik Yasan, Andarbeni, Hak atas Druwe, Hak atas Druwe desa, pesini, Grant Sultan Landerijenbesitrecht, altijddurende, erfpacht, Hak Usaha Bekas tanah partikelir dan hak lainnya dengan nama apapun menjadi hak milik. Kecuali yang mempunyainya tidak memenuhi syarat seperti yang tercantum dalam Pasal 24.

Peralihan hak atas tanah dapat melalui jual beli, tukar menukar, hibah, ataupun karena pewarisan. Dalam Pasal 26 ayat (1) UUPA ditentukan bahwa “jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah”. Ketentuan Pasal 5 UUPA menegaskan : “hukum agaria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adatsepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosiologisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam undang-undang ini dan dengan peraturan perundangan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama.” Berdasarkan persyaratan Pasal 5 tersebut, dapat disebutkan bahwa hukum Agraria Nasional kita adalah Hukum Adat yang di-saneer.

 Hal ini berarti kita menggunakan konsep, asas-asas, lembaga-lembaga hukum, dan sistem Hukum Adat sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dan sosialisme Indonesia. Hukum Adat yang telah disempurnakan/Hukum Adat yang telah dihilangkan sifat kedaerahannya dan diberi sifat nasional. misalnya; lembaga jual beli tanah, yang telah disempurnakan tanpa mengubah hakikatnya sebagai perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah untuk selama-lamanya yang bersifat tunai dan terang. Hanya saja pengertian “terang” sekarang ini adalah jual beli dilakukan menurut peraturan tertulis yang berlaku. Jual beli tanah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan setelah akta tersebut ditandatangani oleh para pihak maka harus didaftarkan.

Perubahan di atas bertujuan untuk meningkatkan mutu alat bukti perbuatan hukum yang dilakukan. Menurut Hukum Adat yang masyarakatnya terbatas lingkup persoalan dan teritorialnya, cukup dibuatkan surat pernyataan jual beli tanah di atas kertas bermaterai oleh penjual sendiri dan disaksikan oleh kepala adat. Adapun “tunai” maksudnya adalah pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak. Tunai mungkin berarti harga tanah dibayar secara kontan, atau baru dibayar sebagian (dibayar sebagian dianggap tunai). Jadi, dengan dilakukannya jual beli tanah dihadapan  PPAT, maka pada saat itu juga hak atas tanahnya berpindah dari penjual kepada pembeli dengan pembayaran secara tunai dari pembeli kepada penjual.

Adapun prosedur jual beli tanah itu diawali dengan kata sepakat antara calon penjual dengan calon pembeli mengenai obyek jual belinya yaitu tanah hak milik yang akan dijual dan harganya. Hal ini dilakukan melalui musyawarah diantara mereka sendiri. Setelah mereka sepakat akan harga dari tanah itu, biasanya sebagai tanda jadi, diikuti dengan pemberian panjer. Pemberian panjer tidak diartikan sebagai harus dilaksanakan jual beli itu. Dengan demikian panjer disini fungsinya adalah hanya sebagai tanda jadi akan dilaksanakannya jual beli. Dengan adanya panjer, para pihak akan merasa mempunyai ikatan moral untuk melaksanakan jual beli tersebut. Apabila telah ada panjer, maka akan timbul hak ingkar, bila yang ingkar si pemberi panjer, panjer menjadi milik penerima panjer, sebaliknya, bila keingkaran tersebut ada pada pihak penerima panjer, panjer harus dikembalikan kepada pemberi panjer. Jika para pihak tidak menggunakan hak ingkar tersebut, dapatlah diselenggarakan pelaksanakaan jual beli tanahnya, dengan calon penjual dan calon pembeli menghadap kepala desa (adat) untuk menyatakan maksud mereka itu, inilah yang dimaksud dengan “terang”.

Kemudian oleh penjual dibuat surat pernyataan jual beli tanah di atas kertas bermeterai yang menyatakan bahwa benar ia telah menyerahkan tanah miliknya untuk selama-lamanya kepada pembeli dan bahwa benar ia telah menerima harga secara penuh. Surat pernyataan tersebut ditandatangani oleh penjual dan pembeli serta kepala desa (kepala adat). Dengan telah ditandatanganinya surat pernyataan tersebut, maka perbuatan jual beli itu selesai. Pembeli kini menjadi pemegang hak atas tanahnya yang baru dan sebagai tanda buktinya adalah surat pernyataan jual beli tersebut.

Sejak berlakunya PP No. 10 Tahun 1961 jungto PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang bertugas membuat aktanya. Dengan dilakukannya jual beli di hadapan PPAT, dipenuhi syarat “terang” (bukan perbuatan hukum yang gelap, yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi).

 

Akta jual beli yang ditandatangani para pihak membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya dengan disertai pembayaran harganya, telah memenuhi syarat tunai dan menunjukkan bahwa secara nyata atau riil perbuatan hukum jual beli yang bersangkutan telah dilaksanakan. Akta tersebut membuktikan bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama-lamanya dan pembayaran harganya, dan penerima hak (pembeli) sudah menjadi pemegang haknya yang baru. Akan tetapi, hal itu baru diketahui oleh para pihak dan ahli warisnya, dan juga baru mengikat para pihak dan ahli warisnya karena administrasi PPAT sifatnya tertutup bagi umum.

Praktek jual beli tanah di Desa Sukakerta, Kecamatan Jatiwaras, Kabupaten Tasikmalaya lebih banyak dilakukan di hadapan Kepala Desa daripada di hadapan PPAT atau Camat yang diberi wewenang sebagai PPAT.

B.     Identifikasi Masalah

Berdasarkan latar belakang di atas, penulis mengemukakan masalah-masalah yang akan dikaji dalam skripsi ini diidentifikasi sebagai berikut :

1.      Mengapa praktek jual beli tanah di wilayah Kabupaten Tasikmalaya lebih banyak dilakukan di hadapan Kepala Desa ?

2.      Bagaimanakah upaya Camat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam praktek pembuatan akta jual beli serta pendaftaran tanah di Kabupaten Tasikmalaya ?

C.    Tujuan dan Manfaat Penelitian

1.      Tujuan Penelitian

Penetapan tujuan yang tepat, demikian menurut pandangan Jack Canfield,[1] merupakan salah satu prinsip terpenting untuk sukses. Penulis sepakat dengan Jack Canfield, bahwa dengan tujuan yang jelas akan memudahkan untuk menentukan langkah-langkah yang selayaknya dilakukan. Demikian halnya dengan penelitian yang terdapat dalam skripsi ini. Tujuan yang hendak dicapai oleh penulis dalam penelitian ini yaitu :

a.       Untuk mengetahui proses jual beli tanah di Kabupaten Tasikmalaya.

b.      Untuk mengetahui fungsi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam peoses jual beli tanah di Kabupaten Tasikmalaya.

2.      Manfaat Penelitian

Manfaat  yang diharapkan dari penelitian ini adalah :

a.       Manfaat teoritis, hasil penelitian ini akan dapat memberikan. sumbangan bagi ilmu pengetahuan hukum terutama dalam pelaksanaan jual beli tanah.

b.      Manfaat praktis, hasil penelitian ini diharapkan dapat membantu mencari solusi-solusi terhadap kendala yang dihadapi dalam proses jual beli tanah dan fungsi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

D.    Kerangka Pemikiran

Tanah dengan kedudukan Hak Milik secara adat sudah sejak dulu dikenal oleh masyarakat. Tanah Hak Milik bagi masyarakat Indonesia bukanlah suatu hal yang baru, landasan idiil daripada Hak Milik adalah Pancasila dan Undang Undang Dasar Tahun 1945, secara yuridis formil, hak perseorangan ada dan diakui oleh negara. Hal ini dibuktikan dengan adanya Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang UUPA. Hak Milik atas Tanah tercantum dalam  Pasal 20 ayat (1) adalah sebagai berikut : “Hak Milik adalah hak yang turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6 (Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial)”. Hak Milik hanya dapat dipunyai oleh Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum yang memenuhi syarat-syarat dan ditetapkan oleh Pemerintah yaitu PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, setiap Warga Negara Indonesia yang berwenang dalam kedudukannya dan cakap untuk melakukan perbuatan hukum dapat mengalihkan Hak Milik kepada pihak lain dengan cara Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah dan sebagainya.

Hak Milik atas tanah dapat dipunyai oleh satu atau lebih dari satu pemilik yang dimiliki secara bersama-sama, hal ini bisa terjadi diantaranya karena pewarisan yang mana ahli waris dari almarhum pemilik tersebut demi hukum menjadi pemilik tanah Hak milik tersebut.

Salah satu peralihan hak atas tanah yang sering terjadi yaitu peralihan dengan cara jual beli. Dalam jual beli hak milik atas tanah menurut UUPA adalah jual beli menurut hukum adat yang telah di saneer. Untuk sahnya jual beli harus dilakukan secara “terang dan tunai” dihadapan kepala desa. Setelah berlakunya UUPA dan dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dan telah disempurnakan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 maka jual beli hak milik atas tanah harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, dengan dihadiri oleh para pihak baik penjual maupun pihak pembeli. Sebelum dillakukan jual beli atas tanah yang sudah bersertifikat PPAT harus melakukan pengecekan terlebih dahulu ke kantor pertanahan untuk mencocokkan kebenaran dari sertipikat Hak Milik tersebut dan mengenai kewenangan bertindak dari para pihak untuk melakukan perbuatan hukum jual beli tersebut.

Apabila salah satu pihak tidak berwenang untuk melakukan perbuatan hukum ini maka PPAT dapat untuk menolak membuatkan akta jual beli hak  milik atas tanah tersebut. Bila semua persyaratan dari kewenangan melakukan perbuatan hukum dari para pihak dan kelengkapan dokumen, maka PPAT membuatkan akta jual beli tersebut. Setelah dibuatnya akta jual beli maka PPAT selambat lambatnya hari ketujuh harus didaftarkan Ke Kantor Pertanahan, untuk diproses kelengkapan berkas/dokumen untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut. Setelah meneliti kelengkapan berkas tersebut maka kantor pertanahan memproses untuk terbitnya sertipikat Hak Milik atas tanah atas nama pembeli, yang secara hukum menjamin kepastian hukum dan sebagai alat bukti yang kuat.

Pejabat Pembuat Akta Tanah mempunyai peranan yang penting dalam mewujudkan tertib administrasi dalam pendaftaran tanah, yang mana PPAT membantu sebagian tugas dari Kantor Pertanahan dalam hal apabila ada perbuatan hukum. Perbuatan hukum tersebut meliputi jual beli, tukar menukar, pemasukan kedalam perusahaan (inbreng), pembagian hak bersama, pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik, pemberian Hak Tanggungan, Pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan (Pasal 2 ayat (2) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006). Dalam hal ini  jual beli Hak Milik atas tanah yang dilakukan para pihak yang berwenang sebagi subyek hukum untuk melakukan perbuatan hukum tersebut dihadapan PPAT untuk dibuatkan akta jual beli Hak Milik Atas Tanah secara otentik yang berada di daerah kerja PPAT yaitu daerah Kabupaten/kota. 

E.     Metode Penelitian

Metode yang dipergunakan adalah :

1.      Spesifikasi Penelitian

Penelitian ini bersifat deskriptif analitis yang berusaha menggambarkan secara umum fakta-fakta yang ditemukan termasuk ketentuan-ketentuan hukum in abstraco.[2] Kemudian dianalisis, berdasarkan teori-teori hukum dan prktik hubungan hukum antara penegak hukum, korban, pelaku.

2.      Spesifikasi Pendekatan

Metode pendekatan yang dipakai dalam pembahasan skripsi ini adalah dengan menggunakan pendekatan yuridis normatif. Yang dimaksud dengan yuridis normatif adalah pendekatan terhadap suatu masalah yang menitik beratkan pada ketentuan-ketentuan yang berlaku, dimana penulis melakukan penyelidikan terhadap Undang-undang  tentang Pendaftaran Tanah serta Undang-undang yang terkait dengan permasalahan ini.[3]

3.      Tahap penelitian dilakukan dengan dua cara, yaiu :

a.       Penelitian kepustakaan yaitu kegiatan mencari data dan dilakukan dengan cara mempelajari serta mengkaji peraturan perundang-undangan dan relevansinya dan buku-buku referensi.

b.      Penelitian lapangan yaitu dilalkukan secara langsung ke lapangan di tempat permasalahan yaitu Desa Sukakerta Kecamatan Jatiwaras Kabupaten Tasikmalaya.

4.      Teknik Pengumpulan Data

a.       Studi Dokumentasi dilakukan melalui penelusuran dokumen-dokumen guna mendapatkan landasan teoritis berupa pendapat-pendapat para ahli atau informasi dari pihak yang berwenang.

b.      Observasi Lapangan dilakukan dengan cara mencari data yang diperoleh dari hasil penelitian di lapangan.

5.      Metode Analisa Data

Analisis data dilakukan melalui penelusuran terhadap data yang telah dikumpulkan baik data sekunder maupun data primer, kemudian data tersebut diberikan kualifikasi atau digolongkan sebagai suatu peristiwa hukum. Data utama dari penelitian tersebut adalah data sekunder  berupa bahan hukum primer dalam bentuk peraturan tentang pendaftaran tanah. Data tersebut kemudian diolah, dibandingkan, dikaji, serta dianalisis, diuraikan melalui penafsiran-penafsiran secara kualitatif sehingga hasilnya dapat diuraikan  menjadi suatu hal yang ditemukan dalam pembahasan masalah. Data lapangan hanya sebagai penunjang atau pelengkap data sekunder.

6.      Lokasi Penelitian

Lokasi penelitian dilakukan di Desa Sukakerta, Kecamatan Jatiwaras, Kabupaten Tasikmalaya.

F.     Sistematika Penulisan

BAB I PENDAHULAN

............

BAB II PERJANJIAN PADA UMUMNYA

...............

BAB III  PERJANJIAN JUAL BELI TANAH

Pada bab ke tiga dipaparkan tentang Perjanjian jual beli tanah, Jual beli tanah, Cara pengalihan hak karena jual beli, Persyaratan, Pendaftaran, Tentang sertifikat sebagai alat bukti hak milik.

BAB IV KAJIAN YURIDIS  TENTANG PRAKTEK JUAL BELI TANAH DI KABUPATEN TASIKMALAYA DIHUBUNGKAN DENGAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH

........................

BAB V SIMPULAN DAN SARAN

.......................

Daftar Pustaka

Daftar Pustaka.

G. Daftar Pustaka

Abdurrahman, Aneka Masalah dalam Praktek Penegakan Hukum di Indonesia, Alumni : Bandung, 1980.

Adiwinata, Saleh. Pengertian Hukum Adat Menurut UUPA. Alumni : Bandung, 1976.

Al Rashid, Harun, Sekilas tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan-peraturannya), Ghalia Indonesia : Jakarta, 1987.

Chandra, S. Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah Persyaratan Permohonan di Kantor Pertanahan, Gramedia Widiasarana Indonesia : Jakarta, 2005. 

Chulaimi, Achmad. Hukum Agraria Perkembangan Macam-macam Hak Atas Tanah dan Pemindahannya, FH-UNDIP : Semarang. 1986.

Effendi, Bachtiar. Pendaftaran Tanah di Indonesia Beserta Pelaksanaannya. Alumni : Bandung. 1983.

Gautama, Sudargo. Tafsiran UUPA. Alumni : Bandung, 1983.

Hadi, Sutrisno. Metodologi Research Jilid I. ANDI : Yogyakarta, 2000.

Harsono, Boedi. Hukum Agraria, Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan Pelaksanaannya. Djambatan : Jakarta, 2000.

_______. Hukum Agraria Indonesia. Djambatan : Jakarta. 1999.

_______. Penggunaan dan Penerapan Asas-asas Hukum Adat Pada Hak Milik Atas Tanah. Paper. Disampaikan pada Simposium Hak Milik Atas Tanah Menurut UUPA. Jakarta, 1983.

Hermit, Herman. Cara Memperoleh Sertifikat Tanah Hak Milik, Tanah Negara dan Tanah Pemda. Teori dan Praktek Pendaftaran anah di Indonesia, Mandar Maju : Bandung.  2004.

Mertokusumo, Sudikno, Penemuan Hukum, Sebuah Pengantar, Liberty, 1996.

Soekanto, Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia, 2008.

_______________, Pengantar Penelitian Hukum, UI press, Jakarta, 1986.

Undang Undang Dasar Tahun 1945.

Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960.

Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Peraturan Pemerintah No. 72 Tahun 2005 tentang Desa.

 

---

[1] Jack Canfield, The Succes Principles, Gramedia, Jakarta, 2006, hlm. 37.

[2] Mertokusumo, Sudikno, Penemuan Hukum, Sebuah Pengantar, Liberty, 1996

[3] Soerjono, Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, UI press, Jakarta, 1986, hlm 44

Perubahan Status Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal Di Kantor Pertanahan Kabupaten Tasikmalaya Dihubungkan Dengan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 (Usulan Penelitian)

A.      Latar Belakang Penelitian

Pembangunan pada hakekatnya adalah proses perubahan yang terus menerus, yang merupakan kemajuan dan perbaikan menuju kearah tujuan yang hendak dicapai. Pembangunan Nasional Indonesia bertujuan untuk mewujudkan suatu masyarakat adil dan makmur yang merata materil dan spiritual berdasarkan Pancasila di dalam wadah Negara Kesatuan Republik Indonesia yang merdeka, berdaulat, bersatu, dan berkedaulatan rakyat dalam suasana  perikehidupan bangsa yang aman, tentarm, tertib, dinamis, serta dalam pergaulan dunia yang merdeka, bersahabat, tertib, dan damai.

Pembangunan Nasional Indonesia dilakukan berdasarkan suatu pola umum pembangunan nasional yang merupakan rangkaian program-program pembangunan yang menyeluruh, terarah, dan terpadu, yang berlangsung secara terus menerus, yang kemudian ditetapkan dalam suatu Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat Nomor II/MPR/1993 tentang Garis-garis Besar Haluan Negara (GBHN).

Dalam melaksanakan pembangunan sebagaimana telah digariskan dalam GBHN perlu memperhatikan asas-asas pembangunan nasional, diantaranya adalah asas manfaat. Dengan asas manfaat, maka segala usaha dan kegiatan pembangunan harus dapat dimanfaatkan sebesar-besarnya bagi kemanusiaan, bagi peningkatan kesejahteraan rakyat, dan bagi pengembangan pribadi warga Negara.

GBHN bagian Arah dan Pelaksanaan Pembangunan Umum menyatakan bahwa untuk menunjang pembangunan secara berkelanjutan, pengelolaan sumber alam dan lingkungan hidup diarahkan agar segala usaha pendayagunaannya tetap memperhatikan keseimbangan lingkungan serta kelestarian fungsi dan kemampuannya, sehingga disamping dapat memberikan manfaat sebesar-besarnya bagi pembangunan dan kesejahteraan rakyat, tetapi bermanfaat pula bagi generasi mendatang.

Untuk memajukan kesejahteraan umum sebagaimana dimuat dalam  Undang-Undang Dasar 1945 dilaksanakan pembangunan nasional, yang pada hakekatnya adalah pembangunan seluruh rakyat Indonesia yang menekankan pada keseimbangan pembangunan kemakmuran lahiriah dan kepuasan batiniah, dalam suatu masyarakat Indonesia yang maju dan berkeadilan sosial berdasarkan pancasila.

Pembangunan perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk memenuhi salah satu kebutuhan dasar manusia, sekaligus untuk meningkatkan mutu lingkungan kehidupan, memberi arah pada pertumbuhan wilayah, memperluas lapangan kerja serta menggerakan kegiatan ekonomi dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan masyarakat. Sehubungan dengan itu maka upaya pembangunan perumahan dan permukiman masih harus terus ditingkatkan untuk menyediakan perumahan dengan jumlah yang makin meningkat dan dengan harga yang terjangkau oleh masyarakt golongan yang berpenghasilan rendah dan dengan tetap memberikan persyaratan minimum bagi perumahan dan pemukiman yang layak.

Perumahan dan Permukiman tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan kehidupan semata-mata, tetapi lebih dari pada itu merupakan proses bermukim manusia dalam menciptakan ruang kehidupan untuk memasyarkatkan dirinya dan menampakan jati diri. Menurut Pasal 5 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman menerangkan bahwa “Setiap warga Negara mempunyai hak untuk menempati dan/atau menikmati dan/ atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur”.

Untuk menjamin kepastian dan ketertiban hukum dalam pembangunan dan pemilikan, setiap pembangunan rumah hanya dapat dilakukan diatas tanah yang dimiliki berdasarkan hak-hak atas tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Sistem penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman harus ditangani secara nasional, karena tanah merupakan sumber daya alam yang tidak dapat bertambah akan tetapi harus digunakan dan dimanfaatkan sebesar- besarnya bagi kesejahteraan masyarakat. Proses penyediannya harus dikelola dan dikendalikan oleh Pemerintah, agar supaya penggunaan dan pemanfaatannya dapat terjangkau secara adil dan merata tanpa menimbulkan kesenjangan ekonomi dan sosial dalam proses bermukimnya masyarakat.

Rumah tinggal merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia, oleh karena itu untuk menjamin pemilikan rumah tinggal bagi warga Negara Indonesia pemerintah perlu menjamin kelangsungan hak atas tanah untuk rumah tinggal dengan pemberian status Hak Milik atas tanh untuk rumah tinggal yang masih berstatus Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai.

 

B.      Identifikasi Masalah

Berdasarkan uraian latar belakang masalah yang telah dikemukakan, maka pembahasan dalam skripsi ini akan dibatasi pada permasalahan-permasalahan yang dirumuskan sebagai berikut :

1. Bagaimana penerapan kriteria mengenai bidang tanah yang diberikan Hak Milik menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 di Kantor Pertanahan Kabupaten Tasikmalaya ?

2. Bagaimana penerapan prosedur pemberian Hak Milik atas tanah menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 di Kantor Pertanahan Kabupaten Tasikmalaya?

3. Apakah perubahan status Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Tasikmalaya sesuai dengan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 ?

 

 

 

C.      Tujuan Penelitian

Sesuai dengan permasalahan yang diidentifikasikan, adapun tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Untuk mengetahui penerapan prosedur perubahan status Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998. di Kantor Pertanahan Kabupaten Tasikmalaya

2. Untuk mengetahui pelaksanaan perubahan status hak atas tanah dalam rangka peningkatan hak sipemilik di Badan Pertanahan Nasional.

3. Untuk mengetahui kendala apa yang dihadapi dalam pelaksanaan perubahan status hak atas tanah, serta upaya yang dilakukan dalam mengatasi kendala tersebut.

4. Untuk mengetahui apakah perubahan status Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Tasikmalaya sesaui dengan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998.

 

D.      Kegunaan Penelitian

Dengan dilakukannya penelitian ini, maka diharapakan akan diperoleh kegunaan sebagai berikut :

1. Secara Teoritis

1.      Untuk memberikan sumbangan pemikiran dalam usaha mengembangkan ilmu dibidang hukum pada umumnya, dan Hukum Agraria pada khususnya.

2.      Untuk memberikan sumbangan informasi kepada instansi yang berwenang dalam rangka peningkatan penerapan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998.

2. Secara Praktis

a.      Diharapkan dapat memberikan informasi bagi warga masyarakat yang akan melakukan perubahan/peningkatan status hak atas tanahnya.

b.      Diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran bagi para pihak yang terkait secara langsung dalam rangka perubahan status hak atas tanah.

c.      Diharapkan dapat memberikan masukan kepada mereka yang terkait untuk meneliti masalah ini lebih lanjut.

 

E.      Kerangka Pemikiran

Masalah keagrariaan pada umunmya dan khususnya merupakan suatu permasalahan yang cukup rumit dan sensitive sekali sifatnya karena menyangkut berbagai aspek kehidupan baik bersifat sosial, ekonomis, politis, psikologis, dan lain sebagainya, sehingga dalam penyelesaiannya bukan hanya harus memperhatikan aspek yuridis saja tetapi juga harus memperhatikan berbagai aspek kehidupan lainnya, supaya penyelesaian persoalan tersebut tidak berkembang menjadi suatu keresahan yang dapat mengganggu stabilitas masyarakat¹⁾.

1) Abdurrahman, Ketentuan-Ketentuan Pokok tentang Masalah Agraria, Kehutanan, Pertambangan, Transmigrasi dan Pengairan, Seri Hukum Agraria III, Alumni, Bandung, 1979, hlm. 13.

Berdasarkan atas pemikiran yang demikian, maka sudah tentu diperlukan adanya suatu ketentuan hukum yang mengatur tentang masalah tersebut untuk dapat memberikan kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah.

Sehubungan dengan hal tersebut, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 yaitu Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) merupakan pokok pangkal Hukum Agraria di Indonesia. Dengan berlakunya Undang-undang Pokok Agraria, hukum agraria nasional telah mengalami suatu perubahan yang besar atau suatu revolusi yang merubah dasar pemikiran dan landasan politik agraria penjajah yang diabadikan pada kepentingan modal besar asing dengan mengorbankan kepentingan rakyat Indonesia²⁾.

Undang-undang Pokok Agraria merupakan produk legislatif pertama yang mengatur Hukum Materil Pertanahan setelah kembali kepada Undang-Undang Dasar 1945, yang di dalamnya memuat asas-asas dan ketentuan-ketentuan pokok pertanahan yang juga sebagai landasan politik agraria nasional.

Dengan berlakunya Undang-undang Pokok Agraria, tidak saja terjadi perombakan dalam bidang hukum tanah saja tetapi dibidang hukum positif³⁾, sehingga dengan demikian berakhir pula dualisme Hukum Agraria di Indonesia, sekaligus menciptakan unifikasi dalam Hukum Tanah. Selain itu Undang-Undang Pokok Agraria sebagai bangunan dasar Hukum Agraria Nasional yang harus dijadikan landasan utama bagi peraturan perundang-undangan lainnya, khususnya yang menyangkut tanah.

3) Sudargo Gautama, Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1993, hlm.3.

2) Tobing GHSL, UUPA Dalam praktek dan Permasalahannya, Dalam Simposium UUPA dan Kedudukan Tanah Adat Dewasa Ini, Binacipta, Jakarta, 1978, hlm. 78

Dewasa ini kebutuhan manusia akan tanah untuk perumahan semakin lama semakin meningkat dan merupakan unsur pokok untuk tercapainya kesejahteraan rakyat disamping pemenuhan kebutuhan sandang dan pangan, karena perumahan merupakn bagian yang mempunyai arti penting bagi kehidupan seseorang, tetapi didalam pelaksanaannya pembangunan perumahan yang telah dilakukan oleh Pemerintahn melalui Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perum Perumnas) tidaklah memadai. Untuk menanggulangi masalah tersebut, Pemerintah mengajak pihak swasta untuk ikut serta berpartisipasi dalam pembangunan perumahan.

2) Tobing GHSL, UUPA Dalam praktek dan Permasalahannya, Dalam Simposium UUPA dan Kedudukan Tanah Adat Dewasa Ini, Binacipta, Jakarta, 1978, hlm. 78

Dalam Pasal 5 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang perumahan dan pemukiman disebutkan bahwa : “Setiap warga Negara mempunyai hak untuk menempati dan/atau menikmati dan/atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan  yang sehat, aman, serasi  dan teratur”. Oleh karena itu pemerintah bersama pihak swasta dalam membangun perumahan harus membangun rumah dari berbagai tipe dengan tujuan agar seluruh masyarakat dari berbagai golongan dapat memiliki rumah tinggal yang layak.

Rumah tinggal yang dimiliki oleh warga Negara Indonesia yang masih berstatus Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, dengan adanya Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998, status hak atas tanah tersebut dapat ditingkatkan /diganti dengan Hak Milik. Keputusan ini dikeluarkan untuk melaksanakan kebijaksanaan Pemerintah dalam memberikan kepastian mengenai kelangsungan hak atas tanah yang dipergunakan untuk keperluan rumah tinggal.

 

F.       Metode Penelitian

Dalam penelitian ini penulis mempergunakan metode deskriptif analisis, yaitu penelitian yang bertujuan untuk menggambarkan dan menganalisa secara factual, sistematis dan akurat mengenai fakta-fakta dengan memperhatikan data-data serta ketentuan-ketentuan ynag berlaku. Metode pendekatan yang dilakukan adalah Metode Yuridis Normatif, yaitu suatu penelitian yang menekankan pada ilmu hukum dan juga berusaha menelaah kaidah-kaidah yang berlaku dalam masyarakat⁴).

Teknik pengumpulan daya yang digunakan dalam penyusunan skripsi ini antara lain :

1.        Studi Kepustakaan adalah teknik pengumpulan data dengan mempelajarai catatan, buku literatur dan perundang-undangan yang berhubungan dengan materi permasalahan yang dibahas.

2.        Wawancara adalah pengumpulan data yang dilakukan dengan mengadakan dialog dengan pihak-pihak atau instansi yang ada hubungannya dengan permasalahan yang menjadi pokok penelitian.

 

G.     Sistematika Penulisan

Penulisan skripsi ini disusun berdasarkan sistematika sebagai berikut :

BAB   I     PENDAHULUAN

......................

.

BAB III PELAKSANAAN  PERUBAHAN  HAK  GUNA  BANGUNAN MENJADI HAK MILIK UNTUK RUMAH TINGGAL MENURUT KEPUTUSAN MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BPN NO. 6 TAHUN 1998

......................

BAB IV :  PERUBAHAN  STATUS   HAK  GUNA   BANGUNAN   MENJADI HAK MILIK DIHUBUNGKAN DENGAN KEPUTUSAN MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BPN NO. 6 TAHUN 1998 TENTANG PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TINGGAL

........................

BAB V      SIMPULAN DAN SARAN

............................

 

DAFTAR PUSTAKA

 

Buku – Buku

Abdurrahman, 1979, Ketentuan-Ketentuan Pokok Tentang Masalah Agraria, Kehutanan, Pertambangan, Transmigrasi, Dan Pengairan, Seri Hukum Agraria III, Bandung : Alumni.

A.P. Parlidungan, 1990, Komentar Atas UUPA, Bandung : Mandar Maju, Cetakan Keenam.

Bachtiar Effendie, 1993, Kumpulan Tentang Tulisan Tanah, Bandung.

Bachtiar Effendie, 1993, Pendaftaran Tanah Di Indonesia Dan Peraturan Pelaksananya, Bandung : Alumni.

Boedi Harsono, 1988, Hukum Agraria Indonesia (Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah), Jakarta : Djambatan, Cetakan Kesembilan.

Boedi Harsono, 2008, Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaanya) Jilid I Hukum Tanah Nasional, Jakarta : Djambatan, Cetakan Keduabelas.

Effendi Perangin, 1991, Praktek Permohonan Hak Atas Tanah, Jakarta : Rajawali Pers, Cetakan Kedua.

Effendi Perangin, 1990, 401 Pertanyaan Dan Jawaban Tentang Hukum Agraria, Jakarta : Rajawali Pers, Cetakan Kedua.

Effendi Perangin, 1991, Hukum Agraria Di Indonesia (Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi Hukum), Jakarta : Rajawali Pers, Cetakan Ketiga.

Kartini Muljadi Dan Gunawan Widjaja, 2005, Hak-Hak Atas Tanah, Seri Hukum Harta Kekayaan, Jakarta : Kencana, Cetakan Ketiga.

Eddy Ruchiyat, 1986, Politik Pertanahan Sebelum Dan Sesudah Berlakunya UUPA, Bandung : Alumni, Cetakan Kesatu.

E. Utrecht, 1961, Pengantar Dalam Hukum Indonesia, Jakarta : Pt. Penerbit Dan Balai Buku Ichtiar.

Oloan Sitorus Dan Nomadyawati, 1994, Hak Atas Tanah Dan Kondominium Suatu Tinjauan Hukum, Jakarta : Dasa Media Utama, Cetakan Pertama.

Prajudi Atmosudirdjo, 1988, Hukum Administrasi Negara, Jakarta : Ghalia Indonesia.

Ronny Hanitojo Soemitro, 1990, Metode Penelitian Hukum, Jakarta : Ghalia Indonesia.

R. Subekti Dan Tjitrosoedibio, 1969, Kamus Hukum, Jakarta : Pradnya Paramita.

Sudargo Gautama, 1993, Tarsiran UUPA, Bandung : Citra Aditya Bakti.

Sudargo Gautama, 1973, Hukum Agraria Antar Golongan, Bandung : Alumni.

Tobing GHSL, 1978, UUPA Dalam Praktek Dan Permasalahannya, Dalam Simposium UUPA Dan Kedudukan Tanah Adat Dewasa Ini, Jakarta : Bina Cipta.

 

Peraturan Lainnya

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992, Tentang Perumahan Dan Pemukiman.

Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1996, Tentang Hak Guna Usaha, Bangunan, Dan Hak Pakai Atas Tanah.

Keputusan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1998, Tentang Pedoman Penetapan Uang Pemasukan Dalam Pemberian Hak Atas Tanah Negara.

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, Tentang Perubahan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1998 Tentang Pedoman Penetapan Uang Pemasukan Dalam Pemberian Hak Atas Tanah Negara.

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1998, Tentang Perubahan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal Yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik.

Instruksi Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1998, Tentang Percepatan Pelayanan Pendaftaran Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.