Perubahan Status Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal Di Kantor Pertanahan Kabupaten Tasikmalaya Dihubungkan Dengan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 (Usulan Penelitian)

A.      Latar Belakang Penelitian

Pembangunan pada hakekatnya adalah proses perubahan yang terus menerus, yang merupakan kemajuan dan perbaikan menuju kearah tujuan yang hendak dicapai. Pembangunan Nasional Indonesia bertujuan untuk mewujudkan suatu masyarakat adil dan makmur yang merata materil dan spiritual berdasarkan Pancasila di dalam wadah Negara Kesatuan Republik Indonesia yang merdeka, berdaulat, bersatu, dan berkedaulatan rakyat dalam suasana  perikehidupan bangsa yang aman, tentarm, tertib, dinamis, serta dalam pergaulan dunia yang merdeka, bersahabat, tertib, dan damai.

Pembangunan Nasional Indonesia dilakukan berdasarkan suatu pola umum pembangunan nasional yang merupakan rangkaian program-program pembangunan yang menyeluruh, terarah, dan terpadu, yang berlangsung secara terus menerus, yang kemudian ditetapkan dalam suatu Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat Nomor II/MPR/1993 tentang Garis-garis Besar Haluan Negara (GBHN).

Dalam melaksanakan pembangunan sebagaimana telah digariskan dalam GBHN perlu memperhatikan asas-asas pembangunan nasional, diantaranya adalah asas manfaat. Dengan asas manfaat, maka segala usaha dan kegiatan pembangunan harus dapat dimanfaatkan sebesar-besarnya bagi kemanusiaan, bagi peningkatan kesejahteraan rakyat, dan bagi pengembangan pribadi warga Negara.

GBHN bagian Arah dan Pelaksanaan Pembangunan Umum menyatakan bahwa untuk menunjang pembangunan secara berkelanjutan, pengelolaan sumber alam dan lingkungan hidup diarahkan agar segala usaha pendayagunaannya tetap memperhatikan keseimbangan lingkungan serta kelestarian fungsi dan kemampuannya, sehingga disamping dapat memberikan manfaat sebesar-besarnya bagi pembangunan dan kesejahteraan rakyat, tetapi bermanfaat pula bagi generasi mendatang.

Untuk memajukan kesejahteraan umum sebagaimana dimuat dalam  Undang-Undang Dasar 1945 dilaksanakan pembangunan nasional, yang pada hakekatnya adalah pembangunan seluruh rakyat Indonesia yang menekankan pada keseimbangan pembangunan kemakmuran lahiriah dan kepuasan batiniah, dalam suatu masyarakat Indonesia yang maju dan berkeadilan sosial berdasarkan pancasila.

Pembangunan perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk memenuhi salah satu kebutuhan dasar manusia, sekaligus untuk meningkatkan mutu lingkungan kehidupan, memberi arah pada pertumbuhan wilayah, memperluas lapangan kerja serta menggerakan kegiatan ekonomi dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan masyarakat. Sehubungan dengan itu maka upaya pembangunan perumahan dan permukiman masih harus terus ditingkatkan untuk menyediakan perumahan dengan jumlah yang makin meningkat dan dengan harga yang terjangkau oleh masyarakt golongan yang berpenghasilan rendah dan dengan tetap memberikan persyaratan minimum bagi perumahan dan pemukiman yang layak.

Perumahan dan Permukiman tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan kehidupan semata-mata, tetapi lebih dari pada itu merupakan proses bermukim manusia dalam menciptakan ruang kehidupan untuk memasyarkatkan dirinya dan menampakan jati diri. Menurut Pasal 5 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman menerangkan bahwa “Setiap warga Negara mempunyai hak untuk menempati dan/atau menikmati dan/ atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur”.

Untuk menjamin kepastian dan ketertiban hukum dalam pembangunan dan pemilikan, setiap pembangunan rumah hanya dapat dilakukan diatas tanah yang dimiliki berdasarkan hak-hak atas tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Sistem penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman harus ditangani secara nasional, karena tanah merupakan sumber daya alam yang tidak dapat bertambah akan tetapi harus digunakan dan dimanfaatkan sebesar- besarnya bagi kesejahteraan masyarakat. Proses penyediannya harus dikelola dan dikendalikan oleh Pemerintah, agar supaya penggunaan dan pemanfaatannya dapat terjangkau secara adil dan merata tanpa menimbulkan kesenjangan ekonomi dan sosial dalam proses bermukimnya masyarakat.

Rumah tinggal merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia, oleh karena itu untuk menjamin pemilikan rumah tinggal bagi warga Negara Indonesia pemerintah perlu menjamin kelangsungan hak atas tanah untuk rumah tinggal dengan pemberian status Hak Milik atas tanh untuk rumah tinggal yang masih berstatus Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai.

 

B.      Identifikasi Masalah

Berdasarkan uraian latar belakang masalah yang telah dikemukakan, maka pembahasan dalam skripsi ini akan dibatasi pada permasalahan-permasalahan yang dirumuskan sebagai berikut :

1. Bagaimana penerapan kriteria mengenai bidang tanah yang diberikan Hak Milik menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 di Kantor Pertanahan Kabupaten Tasikmalaya ?

2. Bagaimana penerapan prosedur pemberian Hak Milik atas tanah menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 di Kantor Pertanahan Kabupaten Tasikmalaya?

3. Apakah perubahan status Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Tasikmalaya sesuai dengan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 ?

 

 

 

C.      Tujuan Penelitian

Sesuai dengan permasalahan yang diidentifikasikan, adapun tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Untuk mengetahui penerapan prosedur perubahan status Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998. di Kantor Pertanahan Kabupaten Tasikmalaya

2. Untuk mengetahui pelaksanaan perubahan status hak atas tanah dalam rangka peningkatan hak sipemilik di Badan Pertanahan Nasional.

3. Untuk mengetahui kendala apa yang dihadapi dalam pelaksanaan perubahan status hak atas tanah, serta upaya yang dilakukan dalam mengatasi kendala tersebut.

4. Untuk mengetahui apakah perubahan status Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Tasikmalaya sesaui dengan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998.

 

D.      Kegunaan Penelitian

Dengan dilakukannya penelitian ini, maka diharapakan akan diperoleh kegunaan sebagai berikut :

1. Secara Teoritis

1.      Untuk memberikan sumbangan pemikiran dalam usaha mengembangkan ilmu dibidang hukum pada umumnya, dan Hukum Agraria pada khususnya.

2.      Untuk memberikan sumbangan informasi kepada instansi yang berwenang dalam rangka peningkatan penerapan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998.

2. Secara Praktis

a.      Diharapkan dapat memberikan informasi bagi warga masyarakat yang akan melakukan perubahan/peningkatan status hak atas tanahnya.

b.      Diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran bagi para pihak yang terkait secara langsung dalam rangka perubahan status hak atas tanah.

c.      Diharapkan dapat memberikan masukan kepada mereka yang terkait untuk meneliti masalah ini lebih lanjut.

 

E.      Kerangka Pemikiran

Masalah keagrariaan pada umunmya dan khususnya merupakan suatu permasalahan yang cukup rumit dan sensitive sekali sifatnya karena menyangkut berbagai aspek kehidupan baik bersifat sosial, ekonomis, politis, psikologis, dan lain sebagainya, sehingga dalam penyelesaiannya bukan hanya harus memperhatikan aspek yuridis saja tetapi juga harus memperhatikan berbagai aspek kehidupan lainnya, supaya penyelesaian persoalan tersebut tidak berkembang menjadi suatu keresahan yang dapat mengganggu stabilitas masyarakat¹⁾.

1) Abdurrahman, Ketentuan-Ketentuan Pokok tentang Masalah Agraria, Kehutanan, Pertambangan, Transmigrasi dan Pengairan, Seri Hukum Agraria III, Alumni, Bandung, 1979, hlm. 13.

Berdasarkan atas pemikiran yang demikian, maka sudah tentu diperlukan adanya suatu ketentuan hukum yang mengatur tentang masalah tersebut untuk dapat memberikan kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah.

Sehubungan dengan hal tersebut, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 yaitu Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) merupakan pokok pangkal Hukum Agraria di Indonesia. Dengan berlakunya Undang-undang Pokok Agraria, hukum agraria nasional telah mengalami suatu perubahan yang besar atau suatu revolusi yang merubah dasar pemikiran dan landasan politik agraria penjajah yang diabadikan pada kepentingan modal besar asing dengan mengorbankan kepentingan rakyat Indonesia²⁾.

Undang-undang Pokok Agraria merupakan produk legislatif pertama yang mengatur Hukum Materil Pertanahan setelah kembali kepada Undang-Undang Dasar 1945, yang di dalamnya memuat asas-asas dan ketentuan-ketentuan pokok pertanahan yang juga sebagai landasan politik agraria nasional.

Dengan berlakunya Undang-undang Pokok Agraria, tidak saja terjadi perombakan dalam bidang hukum tanah saja tetapi dibidang hukum positif³⁾, sehingga dengan demikian berakhir pula dualisme Hukum Agraria di Indonesia, sekaligus menciptakan unifikasi dalam Hukum Tanah. Selain itu Undang-Undang Pokok Agraria sebagai bangunan dasar Hukum Agraria Nasional yang harus dijadikan landasan utama bagi peraturan perundang-undangan lainnya, khususnya yang menyangkut tanah.

3) Sudargo Gautama, Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1993, hlm.3.

2) Tobing GHSL, UUPA Dalam praktek dan Permasalahannya, Dalam Simposium UUPA dan Kedudukan Tanah Adat Dewasa Ini, Binacipta, Jakarta, 1978, hlm. 78

Dewasa ini kebutuhan manusia akan tanah untuk perumahan semakin lama semakin meningkat dan merupakan unsur pokok untuk tercapainya kesejahteraan rakyat disamping pemenuhan kebutuhan sandang dan pangan, karena perumahan merupakn bagian yang mempunyai arti penting bagi kehidupan seseorang, tetapi didalam pelaksanaannya pembangunan perumahan yang telah dilakukan oleh Pemerintahn melalui Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perum Perumnas) tidaklah memadai. Untuk menanggulangi masalah tersebut, Pemerintah mengajak pihak swasta untuk ikut serta berpartisipasi dalam pembangunan perumahan.

2) Tobing GHSL, UUPA Dalam praktek dan Permasalahannya, Dalam Simposium UUPA dan Kedudukan Tanah Adat Dewasa Ini, Binacipta, Jakarta, 1978, hlm. 78

Dalam Pasal 5 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang perumahan dan pemukiman disebutkan bahwa : “Setiap warga Negara mempunyai hak untuk menempati dan/atau menikmati dan/atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan  yang sehat, aman, serasi  dan teratur”. Oleh karena itu pemerintah bersama pihak swasta dalam membangun perumahan harus membangun rumah dari berbagai tipe dengan tujuan agar seluruh masyarakat dari berbagai golongan dapat memiliki rumah tinggal yang layak.

Rumah tinggal yang dimiliki oleh warga Negara Indonesia yang masih berstatus Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, dengan adanya Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998, status hak atas tanah tersebut dapat ditingkatkan /diganti dengan Hak Milik. Keputusan ini dikeluarkan untuk melaksanakan kebijaksanaan Pemerintah dalam memberikan kepastian mengenai kelangsungan hak atas tanah yang dipergunakan untuk keperluan rumah tinggal.

 

F.       Metode Penelitian

Dalam penelitian ini penulis mempergunakan metode deskriptif analisis, yaitu penelitian yang bertujuan untuk menggambarkan dan menganalisa secara factual, sistematis dan akurat mengenai fakta-fakta dengan memperhatikan data-data serta ketentuan-ketentuan ynag berlaku. Metode pendekatan yang dilakukan adalah Metode Yuridis Normatif, yaitu suatu penelitian yang menekankan pada ilmu hukum dan juga berusaha menelaah kaidah-kaidah yang berlaku dalam masyarakat⁴).

Teknik pengumpulan daya yang digunakan dalam penyusunan skripsi ini antara lain :

1.        Studi Kepustakaan adalah teknik pengumpulan data dengan mempelajarai catatan, buku literatur dan perundang-undangan yang berhubungan dengan materi permasalahan yang dibahas.

2.        Wawancara adalah pengumpulan data yang dilakukan dengan mengadakan dialog dengan pihak-pihak atau instansi yang ada hubungannya dengan permasalahan yang menjadi pokok penelitian.

 

G.     Sistematika Penulisan

Penulisan skripsi ini disusun berdasarkan sistematika sebagai berikut :

BAB   I     PENDAHULUAN

......................

.

BAB III PELAKSANAAN  PERUBAHAN  HAK  GUNA  BANGUNAN MENJADI HAK MILIK UNTUK RUMAH TINGGAL MENURUT KEPUTUSAN MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BPN NO. 6 TAHUN 1998

......................

BAB IV :  PERUBAHAN  STATUS   HAK  GUNA   BANGUNAN   MENJADI HAK MILIK DIHUBUNGKAN DENGAN KEPUTUSAN MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BPN NO. 6 TAHUN 1998 TENTANG PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TINGGAL

........................

BAB V      SIMPULAN DAN SARAN

............................

 

DAFTAR PUSTAKA

 

Buku – Buku

Abdurrahman, 1979, Ketentuan-Ketentuan Pokok Tentang Masalah Agraria, Kehutanan, Pertambangan, Transmigrasi, Dan Pengairan, Seri Hukum Agraria III, Bandung : Alumni.

A.P. Parlidungan, 1990, Komentar Atas UUPA, Bandung : Mandar Maju, Cetakan Keenam.

Bachtiar Effendie, 1993, Kumpulan Tentang Tulisan Tanah, Bandung.

Bachtiar Effendie, 1993, Pendaftaran Tanah Di Indonesia Dan Peraturan Pelaksananya, Bandung : Alumni.

Boedi Harsono, 1988, Hukum Agraria Indonesia (Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah), Jakarta : Djambatan, Cetakan Kesembilan.

Boedi Harsono, 2008, Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaanya) Jilid I Hukum Tanah Nasional, Jakarta : Djambatan, Cetakan Keduabelas.

Effendi Perangin, 1991, Praktek Permohonan Hak Atas Tanah, Jakarta : Rajawali Pers, Cetakan Kedua.

Effendi Perangin, 1990, 401 Pertanyaan Dan Jawaban Tentang Hukum Agraria, Jakarta : Rajawali Pers, Cetakan Kedua.

Effendi Perangin, 1991, Hukum Agraria Di Indonesia (Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi Hukum), Jakarta : Rajawali Pers, Cetakan Ketiga.

Kartini Muljadi Dan Gunawan Widjaja, 2005, Hak-Hak Atas Tanah, Seri Hukum Harta Kekayaan, Jakarta : Kencana, Cetakan Ketiga.

Eddy Ruchiyat, 1986, Politik Pertanahan Sebelum Dan Sesudah Berlakunya UUPA, Bandung : Alumni, Cetakan Kesatu.

E. Utrecht, 1961, Pengantar Dalam Hukum Indonesia, Jakarta : Pt. Penerbit Dan Balai Buku Ichtiar.

Oloan Sitorus Dan Nomadyawati, 1994, Hak Atas Tanah Dan Kondominium Suatu Tinjauan Hukum, Jakarta : Dasa Media Utama, Cetakan Pertama.

Prajudi Atmosudirdjo, 1988, Hukum Administrasi Negara, Jakarta : Ghalia Indonesia.

Ronny Hanitojo Soemitro, 1990, Metode Penelitian Hukum, Jakarta : Ghalia Indonesia.

R. Subekti Dan Tjitrosoedibio, 1969, Kamus Hukum, Jakarta : Pradnya Paramita.

Sudargo Gautama, 1993, Tarsiran UUPA, Bandung : Citra Aditya Bakti.

Sudargo Gautama, 1973, Hukum Agraria Antar Golongan, Bandung : Alumni.

Tobing GHSL, 1978, UUPA Dalam Praktek Dan Permasalahannya, Dalam Simposium UUPA Dan Kedudukan Tanah Adat Dewasa Ini, Jakarta : Bina Cipta.

 

Peraturan Lainnya

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992, Tentang Perumahan Dan Pemukiman.

Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1996, Tentang Hak Guna Usaha, Bangunan, Dan Hak Pakai Atas Tanah.

Keputusan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1998, Tentang Pedoman Penetapan Uang Pemasukan Dalam Pemberian Hak Atas Tanah Negara.

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, Tentang Perubahan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1998 Tentang Pedoman Penetapan Uang Pemasukan Dalam Pemberian Hak Atas Tanah Negara.

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1998, Tentang Perubahan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal Yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik.

Instruksi Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1998, Tentang Percepatan Pelayanan Pendaftaran Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.